[510] Emphyteusis (grch.), im röm. Recht das dem Eigentum nahe kommende vererbliche und veräußerliche dingliche Recht, gerichtet auf vollständige Nutznießung eines fremden fruchttragenden Grundstücks gegen Entrichtung einer bestimmten Abgabe (Kanon); im Deutschen Bürgerl. Gesetzbuch ist die E. beseitigt.