Kauf bricht Miete

[767] Kauf bricht Miete, ein Rechtssprichwort, nach dem der Käufer in den von dem Verkäufer über den Kaufgegenstand geschlossenen Mietvertrag nicht einzutreten braucht, so daß der Mieter dem Käufer gegenüber den Mietvertrag nicht geltend machen kann und vielmehr, falls jener es verlangt, sofort abziehen muß. Das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch hat diesen Rechtsgrundsatz nicht übernommen. Nach § 571–579 gilt für die Miete und Pacht von Grundstücken, Wohn- und andern Räumen vielmehr der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete, sofern das Grundstück nach der Überlassung an den Mieter veräußert oder mit einem den Mietgebrauch ausschließenden Recht eines Dritten (z. B. Nießbrauch) belastet wird. In diesen Fällen tritt der Erwerber oder der Dritte kraft des Gesetzes an die Stelle des Vermieters, doch haftet letzterer dem Mieter in der Regel als Bürge für die Erfüllung des Vertrags. Der Mieter kann den Mietzins für das Kalendervierteljahr, in dem er von dem Verkauf Kenntnis erhält, und noch für das folgende Vierteljahr an den bisherigen Vermieter zahlen. Hat ihm dieser den Verkauf angezeigt, so kann der Mieter den Mietzins auch an den Erwerber leisten. Mietskautionen haften auch dem Erwerber oder Drittberechtigten. Im wesentlichen das gleiche gilt für die Veräußerung oder Belastung des Grundstücks vor der Überlassung an den Mieter dann, wenn der Erwerber oder Dritte dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der Mietverpflichtungen übernommen hat, ferner im Falle der Vermietung durch den Nießbraucher für die Beendigung des Nießbrauchs (Bürgerliches Gesetzbuch, § 1056; väterlicher Nießbrauch, § 1663), dann für die Zwangsversteigerung und für die Veräußerung durch den Konkursverwalter des Vermieters (§ 57 des Zwangsversteigerungsgesetzes vom 24. März 1897 und § 21, Abs. 3, der Konkursordnung vom 20. Mai 1898), jedoch in den letzten drei Fällen mit der Einschränkung, daß dem Eigentümer, bez. dem Erwerber ein Kündigungsrecht unter Einhaltung der gewöhnlichen Frist zusteht. Für bewegliche Sachen dagegen gilt nach wie vor der Grundsatz K. b. M. Nach österreichischem Recht kann sich der Mieter nur dann gegen den dritten Erwerber der Sache schützen, wenn sein Recht in das Grundbuch eingetragen ist.