[679] Emphyteusis (röm. Rechtsw.), das vom Eigenthümer eines Grundstücks einem Andern (Emphyteuticarius, Emphyteuta) an dem Grundstück selbst eingeräumte dingliche Recht der vollständigen landwirthschaftlichen Benutzung desselben gegen eine jährliche Abgabe (Canon, Pensio). Gleich der Superficies (s.d.) ist das Emphyteu tiarische Recht aus dem Rechtscontract hervorgegangen, in der Weise, daß die ursprünglich nur persönliche Berechtigung. der Pächter zur Benutzung des Grundstücks später als ein beschränktes Recht auf das Grundstück selbst anerkannt wurde. Der Emphyteuta hat das Recht vollständigster Benutzung des Gutes, das Recht zur Veräußerung, Vererbung, Verpfändung u. Beschwerung desselben mit Servituten; zum Schutze desselben sind ihm die Klagen, analog den Klagen des Eigenthümers, gegeben. Dagegen liegen ihm auch als Verpflichtungen gegen den ursprünglichen Dominus ob, daß er alle Verschlechterungen des Grundstücks zu vermeiden, die festgesetzte Abgabe rechtzeitig u. unaufgefordert zu bezahlen, alle öffentlichen Abgaben u. Leistungen zu tragen u. bei einem Verkauf dem Dominus Anzeige zu machen hat, indem diesem dann von da an 2 Monate lang ein Verkaufsrecht zusteht. Die Errichtung der E. erfolgt entweder durch Vertrag (Contractus emphyteuticarius), welches bei Abweichungen von dem regelmäßigen gesetzlichen Inhalt des Rechtes schriftliche Errichtung erfordert. u. durch Testament. Eine Ersitzung des emphyteutischen Rechtes kommt nirgends vor u. scheint, obwohl Manche sie annehmen, dem Ursprunge u. Geiste desselben zu widersprechen. Eine Beendigung kann, außer den gewöhnlichen Beendigungsarten dinglicher Rechte, hauptsächlich in eigener Weise durch Privation eintreten, indem es dem Eigenthümer verstattet ist, in gewissen Fällen, namentlich wegen Verkaufs ohne Anzeige, wegen Verschlechterung, wegen dreijähriger (bei kirchlichen E-en schon wegen zweijähriger) Versäumung der Abentrichtung der öffentlichen Abgaben u. wegen versäumter Entrichtung des Canons den Emphyteuta ohne Weiteres des Gutes zu entsetzen. Nicht zu verwechseln mit der E. sind übrigens die deutschen Erbzins- u. Erbpachtsgüter, obschon letztere mit der römischrechtlichen E. viel Ähnliches haben.